上海虹橋有一座白色大廈，如果你坐車經(jīng)過高架去虹橋機場，它是你一定不會忽略的建筑物——主要因為實在和周邊風(fēng)景格格不入。有人說它像 UGG 那種靴子，還有好聽的說法是“舞女的裙擺”，它的官方名字是“尚嘉中心”( L’Avenue )，但“靴子樓”和“ LV 大廈”這兩個俗名更為上海人所熟知。

2015 年春季，大廈開業(yè)將近兩年，但經(jīng)多方了解，這座 LV 大廈的兩方股東正在商談一筆交易。大廈 50% 的股份是由“澳門賭王”何鴻燊家族旗下澳娛中國集團有限公司持有的，他們很可能吞下 LV 大廈另外 50% 的股份，其持有者是 LVMH 旗下一只房地產(chǎn)私募基金。

一旦成交，大廈將完完全全成為何鴻燊家族產(chǎn)業(yè)。

大廈之所以被稱為“ LV 大廈”，是因為和 LVMH 集團有著密切的聯(lián)系。2009 年，LVMH 集團和主席阿諾( Bernard Arnault )個人均參與出資，成立了一只名叫 L Real Estate 的基金。

這是一只專注于投資房地產(chǎn)的私募基金。也就是說，他們募集來不少錢，投資于房地產(chǎn)行業(yè)，主要用來建商場;等商場運營成熟后，他們再將商場賣出更高的價錢;至于賺到的錢，投資人和管理項目的人，都有份分享。

基金投資與奢侈品牌運營本來互不相干，但外界還是常常把這只基金做的事，視為 LVMH 集團的行為?；鸨凰追Q為“ LV 基金”——這個說法并不準(zhǔn)確——他們投資的樓，自然也就被認(rèn)為是“ LV 大廈”。

大廈 2009 年奠基，總投資 5 億美元，阿諾與何鴻燊兩位大佬均親赴現(xiàn)場。2014 年 6 月，大廈開業(yè)當(dāng)天，盛況空前，當(dāng)時紅得發(fā)紫的《小時代》團隊齊齊亮相造勢。何鴻燊的四太太梁安琪，也帶著幾位子女，穿梭于衣香鬢影之中。

如果你逛過 LV 大廈，可能你會驚訝于那里高級的品牌陣容。

在商場和購物中心招商如此艱難的今天，LV 大廈卻能極為奢侈地招來 LV、Dior 、Celine 、Fendi 、Loewe ……琳瑯滿目的頂級腕表只能被擠到地下樓層，Ralph Lauren 、Burberry 、Prada 這些獨立品牌也都爭先恐后地鉆進這座神秘大廈。

LV 大廈一度被預(yù)測可能成為上海虹橋的“恒隆廣場”，向來熱愛爭風(fēng)吃醋的奢侈品牌們甚至在商場開幕之前“搶”鋪面，拼命占住好位置，唯恐落入對手之手。

不知基金是怎樣讓 LVMH 麾下那么多大品牌前來捧場的，阿諾是否曾親自過問。更不容易的是把競爭對手也都聚攏過來，濟濟一堂?？傊绱岁嚾葑層^者無不心悅誠服，堅信大廈與 LVMH 之間關(guān)系非同一般。

但開業(yè)還不到兩年，股東開始談賣樓了。

一位接近雙方股東的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，基金方面有意將其持有的 50% 股份賣給何鴻燊家族。

據(jù)稱雙方還沒有達成正式的協(xié)議，但何鴻燊家族方面已經(jīng)展開了一部分盡職調(diào)查，說明已經(jīng)有了初步的意向?？梢哉f，何鴻燊家族是進展比較為深入的一個潛在收購方。

另一位港資房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士的說法與之相印證：“去年基金方面方面曾在市場上詢價，但他們沒有正式委托任何中介公司收集報價。一般來說，何鴻燊家族本來就是股東，是有優(yōu)先購買權(quán)的。他們不想買，基金才可以賣給其他人”

這位人士掌握的比較新的消息是，股東雙方正在談這筆交易。《好奇心日報》就此事向 LV 大廈方面求證。負責(zé)大廈運營的管理公司表示，對正在談交易這一說法并不知情。記者又向管理公司的官方郵箱和 LVMH 大中華區(qū)總監(jiān)的工作郵箱發(fā)送了采訪問題，但截至發(fā)稿，沒有收到回復(fù)。

其實今年早些時候，業(yè)內(nèi)已一度盛傳 LV 大廈待沽，但下家一直不明朗，一些外資房地產(chǎn)大鱷曾出現(xiàn)在緋聞名單里。大廈管理公司方面曾出面澄清，表示短期內(nèi)不會賣，也否認(rèn)了 LVMH 旗下品牌可能撤出的傳聞。

何鴻燊方面一直由四太太梁安琪出面打理 LV 大廈的各種事務(wù)。

梁安琪似乎對這個項目情有獨鐘，她親自為商場引入一家名為 Caféde L’Avenue 的咖啡店，開在商場二樓，延續(xù)了她本人做澳門葡京茶餐廳的興趣，試圖打造高級法式西餐廳。

然而，市場很快就潑來了一瓢冰水。

2014 年 LV 大廈開幕之后，始終客流慘淡，昂貴的設(shè)施常?？辙D(zhuǎn)，就連在絕大部分商場都不會冷場的地下樓層餐飲區(qū)域，生意也不怎么樣。

房地產(chǎn)咨詢公司戴德梁行曾公布 2014 年上海主要商場“首層店鋪租金”數(shù)據(jù)——衡量一個商場水平、階層的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。

上海恒隆廣場的數(shù)據(jù)高達每天每平方米 120 元，上海陸家嘴的 ifc 也直逼 100 元，而 LV 大廈只有可憐的 30 元。

LV 大廈內(nèi)部一家歐洲品牌老板告訴記者，因為生意一直不太好，他計劃退出自己的店鋪，雖然合同期限未到，但商場方面并沒有要求補償。

商場管理公司董事總經(jīng)理張佳靜今年早些時候?qū)γ襟w表示，商場內(nèi) 78 個品牌中有 12 個來自 LVMH 集團，他們比較長的合約期為 10 年，沒有撤離。

帶有如此光環(huán)，LV 大廈為什么人氣不好?

上述歐洲品牌老板認(rèn)為，LV 大廈的問題出在內(nèi)外結(jié)構(gòu)設(shè)計上，商場多個入口的門顯得非常逼仄，且離外面的街道有較長的距離，這使得顧客沒有走進去的欲望。不像上?；春Ｂ酚行┵徫镏行?，門口修出巧妙的坡度，讓路人自然地就想進去逛逛。

第一太平戴維斯副董事長朱兆榮認(rèn)為，在目前電商劇烈沖擊、實體零售遇冷的市場行情下，新的商業(yè)地產(chǎn)項目表現(xiàn)不佳是大概率事件。比較近幾年，中國國內(nèi)奢侈品行業(yè)遇到重大打擊，讓高檔零售雪上加霜。

也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，LV 大廈在選址時就出了問題，上海虹橋這一區(qū)域現(xiàn)在還沒有形成奢侈品的氛圍，LV 大廈周邊的商場定位都遠遠達不到奢侈品的標(biāo)準(zhǔn)，孤掌難鳴。在上海，虹橋和古北地區(qū)被認(rèn)為是日本在滬人士的比較大集中居住地，此外，一些定位中產(chǎn)的住宅社區(qū)也在周邊。

貝恩公司發(fā)布的《2014 中國奢侈品市場報告》顯示，2014 年中國內(nèi)地奢侈品市場首次出現(xiàn)負增長，比 2014 年下滑了 1% 。反腐、海外消費、代購及假貨泛濫等原因，造成中國國內(nèi)奢侈品市場困難重重。尚嘉中心的定位、入市時間，恰好中槍。

在上海，目前人氣比較旺的零售商圈分別是南京西路和陸家嘴，真正出手購物的顧客中，有相當(dāng)大比例的是外地來到上海的游客，江蘇、浙江的富裕企業(yè)主是主力消費群。而目前虹橋商圈客流以本地居民為主，很難吸引來消費力強大的外地人。

“虹橋商圈還需要漫長的培育期，消費者去南京西路、陸家嘴購物的習(xí)慣一時還很難改變。”朱兆榮說。

對于房地產(chǎn)私募基金來說，他們投資都有周期限制，即使生意不理想，他們不會無休止地等待下去，賣掉、退出是正常的商業(yè)邏輯。

L Real Estate 基金從 2009 年投資至今，已經(jīng)過了 6 年時間。要問投資收益如何，需等交易達成，如果外界能拿到“半個 LV 大廈”的賣出價，才能算得出基金投資戰(zhàn)績?nèi)绾巍６绻@筆交易不成，基金也很難繼續(xù)持有下去，將踏上尋找新買家的漫漫征程。

業(yè)內(nèi)人士介紹，除了上海的 LV 大廈，該基金在中國還有一筆房地產(chǎn)投資，位于沈陽。該基金的特點是主要做商業(yè)地產(chǎn)，不涉及住宅等其他房地產(chǎn)類型。

而對于 LV 大廈來說，開幕時間較短或許是一個客流不佳的理由。LVMH 的華麗背景給大廈帶來了光環(huán)，卻很難轉(zhuǎn)化成租售收入。隨著租戶租約到期，如何改變這一狀況?管理方時間緊迫。

“阿諾雖是一個奢侈品巨鱷，卻是做房地產(chǎn)起家，房地產(chǎn)對他來說，是熟悉的老本行，不會犯太大的錯誤?！币晃簧莩奁窐I(yè)內(nèi)咨詢專家這樣告訴記者。他認(rèn)為，如果大廈賣入何鴻燊家族，他們也一定有自己的辦法改變現(xiàn)狀。